Projet Hafsia : réhabilitation d’un quartier Ce projet primé à deux reprises par le Prix Agha Khan d’Architecture (en 1983 pour la phase I et en 1995 pour la phase II), a également réussi à revitaliser les activités commerciales du quartier, remplacer ou réhabiliter plusieurs de ses habitations en ruines, et favoriser les échanges entre habitants de milieux sociaux différents.
Plus qu’un projet d’Architecture et d’Urbanisme, c’est toute une philosophie et une politique d’intervention dans un site historique qui fût reconnue à l’occasion du dernier prix Agha Khan
Citation du jury :
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« Pour avoir brillamment redonner vie aux bases socio – économiques de la Médina, tout en respectant son échelle et sa structure particulière, le quartier de la Hafsia est une fois encore le centre d’importants échanges économiques et sociaux. Le succès institutionnel, la participation de la communauté, la vitalité financière et économique, l’excellent partenariat entre les secteurs privés et publics, et enfin le programme humain de relogement des délocalisés font de ce projet un modèle » |
En effet, depuis 1918, ce quartier subissait des interventions urbaines. Les premières démolitions ont commencé à cette époque pour cause d’insalubrité. La reconstruction du quartier s’est faite sur plusieurs étapes, elle s’achève aujourd’hui sur la base d’un plan masse qui visait le raccommodage de la trame viaire et le respect de la typologie de l’habitat et de la morphologie urbaine.
Ce projet a été réalisé en phase finale avec le concours de la Banque Mondiale. Il combine plusieurs interventions à savoir la rénovation, la réhabilitation des bâtiments anciens, la remise en état des VRD et la restauration de monuments.
Le montage financier de cette opération repose sur le principe du non subventionnement par l’Etat et de la péréquation des charges à l’intérieur du périmètre d’intervention de 13 ha préalablement délimité. C’est ainsi que les surcharges foncières ont été supportées exclusivement par les constructions neuves. Par ailleurs, la plus – value réalisée sur la vente des terrains nus viabilisés a contribué à l’alimentation d’un fond spécial mis à la disposition de la réhabilitation des bâtiments existants, 250 bâtiments ont bénéficié de crédit réhabilitation bonifiés avec un taux d’intérêt de 5 % remboursable sur 15 ans.
Le projet a atteint ses objectifs d’une façon générale au niveau architectural, urbain, social, économique, institutionnel et financier.
L’équilibre financier de l’opération et le principe de la non subvention de l’Etat ont été réalisés de même pour l’équilibre social et économique par la construction d’environ 400 logements et des centaines de commerces, ce qui a permis de reloger un grand nombre de familles touchées par les démolitions.
On peut parler de réussite du projet malgré le succès relatif de la composante réhabilitation et entretien des bâtiments. Elle a intéressé uniquement, les propriétaires occupants qui ont bénéficié des crédits octroyés. Par contre les propriétaires – bailleurs n’ont pas suivi pour des raisons d’ordre juridique, celui du maintien sur les lieux des locataires et du blocage des loyers.
Ce projet a le mérite d’initier cette composante nouvelle la « Réhabilitation », il a permis de tester la faisabilité de cette opération et les limites des mécanismes d’intervention existants (juridiques, techniques, financier…) et de la nécessité de les développer pour en faire une stratégie adéquate concernant spécialement l’habitat ancien.
Il a, surtout, permis d’attirer l’attention sur les effets pervers de la législation sur les rapports bailleurs – locataires, les syndics, les copropriétés…
Aujourd’hui, une nouvelle loi a été promulguée permettant de dépasser ces difficultés (loi décembre 1993) et de convaincre les décideurs de poursuivre cette politique de réhabilitation avec la mise en œuvre d’un nouveau projet concernant les immeubles surdensifiés « les oukalas » dans la Médina de Tunis.
